Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичная

Немного метров за много денег: как выбирать маленькое жилье?

5 682
Немного метров за много денег: как выбирать маленькое жилье?
Кажется, меньше некуда, но минимальных пределов жилплощади Москвы пока не достигли — на рынке то и дело появляются апартаменты, размеры которых удивляют даже бывалых риелторов: мелькают варианты и по 9 «квадратов». Кто и зачем покупает малогабаритки, как их выбирать и где грани разумного?

Договоримся сразу: мы не говорим о долях и коммуналках — речь об отдельных объектах недвижимости со своей кухней, ванной и прихожей.

Наножилье с гигапроблемами?

В качестве примера можно привести десятки вариантов — вот подборка объявлений о продаже студий площадью не более 12 кв. м.

Набор функций у таких вариантов, как правило, одинаков: на кухню приходится 1–1,5 кв. м, на санузел — 2 кв. м, все остальное — жилая площадь, на которой при определенной сноровке можно уместить и диван, и систему хранения, и стол.

Средняя стоимость 1 кв. м таких объектов, как ни странно, высока: в предложенной выше подборке цены варьируются от 323 до 475 тыс. рублей. Дело тут не в комфорте, а в расположении — так, вариант по 475 тыс. рублей за «квадрат» находится рядом с метро «Бауманская» (общая стоимость 12-метровых апартаментов составляет 5,7 млн рублей — столько же сегодня стоят трехкомнатная квартира в Мытищах или Лобне; «двушка» в Новой Москве (а можно найти вариант в Подольске) или полноценная однокомнатная квартира (не апартаменты!) в самой Москве. 

Кто приобретает маленькие квартиры

«На первичном рынке Москвы варианты по 9–15 кв. м — это всегда апартаменты, — говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. — По закону в квартирах должно быть не менее 33 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека; 42 кв. м — на семью из двух человек и по 18 кв. м — на каждого, если в семье трое и более человек. При строительстве апартаментов эти нормы соблюдать не требуется, так как они к жилью не относятся».

Спрос на новостройки большой, но бюджеты покупки у населения, наоборот, маленькие, поэтому застройщики подстраиваются под возможности клиента и включают в квартирографию маленькие по площади квартиры, студии и апартаменты, объясняет эксперт.

Для покупателей, выбирающих малогабаритки, разницы между первичным и вторичным рынком нет — у них обычно другие приоритеты.

Кто обычно интересуется покупкой маленькой квартиры?

— Инвесторы для сдачи в аренду. В таком случае надо внимательно выбирать локацию, оценивать потенциальные расходы и коммунальные платежи, чтобы не оказаться внакладе. Если проект находится в неинтересном месте, далеко от транспортных магистралей и от станции метро, интерес арендаторов к нему может оказаться недостаточным для прибыли.

Родители детей-студентов (как москвичи, так и приезжие). В таком варианте часто ищут предложения неподалеку от вузов или на той же ветке метро.

Покупатели без семьи — как стартовый вариант объекта на одного. Впоследствии такое жилье часто продается ради покупки с доплатой более просторного варианта. При приобретении такой студии оценивать ее надо в том числе и с инвестиционной точки зрения: удастся ли выгодно перепродать такой объект через несколько лет?

Очевидные и не столь очевидные риски

Одним из самых очевидных (но при этом самых ожидаемых) рисков является банальный дискомфорт проживания: чтобы снизить его уровень, придется просто реже бывать дома — других рецептов нет.

Следующий риск зависит от планировки — правда, теперь уже не квартиры, а всего дома. Как объясняет Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», проживание в доме, где запроектировано много однокомнатных квартир и малогабаритных студий, связано с высокой плотностью населения.

В итоге жители сталкиваются с очередями в лифт, а на парковках никогда не будет свободных мест. Из-за большого трафика жильцов такое «перенаселение» рано или поздно приведет к обшарпанным входным группам и местам общего пользования. Не стоит сбрасывать со счетов и нынешние реалии: в условиях пандемии большая плотность населения увеличивает риск заболеваемости.

«Некоторые отдельно взятые ЖК с большой долей компактных квартир напоминают настоящие гетто. Здесь сконцентрировано неплатежеспособное население, которое не может позволить себе полноценную жилплощадь. Эти люди толком и не живут в своих квартирах, а приезжают лишь переночевать. В таких микрорайонах мало семейных пар с детьми, а дворы выглядят опустевшими и лишенными жизни», — предупреждает Андрей Колочинский.

Если все же решились на покупку, как выбирать

Сейчас чаще всего малогабаритные квартиры продаются через застройщиков, хотя, разумеется, есть варианты и на вторичном рынке, говорит практикующий риелтор Ирина Горбачева. При выборе такого варианта для себя или близкого человека (например, для ребенка-студента) есть несколько моментов, которые стоит учитывать.

Оценивайте ивестиционные перспективы

Да, изучать их нужно практически в первую очередь, потому что, скорее всего, рано или поздно вы захотите продать эту жилплощадь, чтобы купить другую. Изучайте адресные инвестиционные программы, выясняйте, не планируется ли под окнами строительство дороги или нового ЖК. Не забывайте, что в случае с апартаментами строительные и санитарные нормы гораздо менее строгие, чем для жилья. Такой подход, кстати, актуален не только для последующей продажи, но и при проживании — кому понравится стройка прямо под окнами!

Обращайте внимание на высоту потолков

В некоторых малогабаритных апартаментах жилая площадь составляет 10–14 кв. м, но при этом высота потолков — 3,5–4 м. Это значит, что площадь можно значительно увеличить, выстроив антресоль и устроив там, например, спальню. При этом поиграть с пространством можно и при скромных высотах: используйте кровати-чердаки, которые продают в подростковых отделах мебельных магазинов. Для такого варианта хватит высоты потолка и 2,4 м.

Не забывайте о подходящей мебели

Мебель-трансформер в случае с малогабариткой незаменима, но стоит она обычно на порядок дороже, чем обычная. Логично предположить, что, если покупатель экономит на метраже, то на дорогую мебель у него денег точно не хватит!

В помощь — все те же отделы подростковой мебели (сверху — кровать, под ней — гардероб или другая система хранения), а также бюджетные откидные столики и складные стулья. Можно сделать шкаф-антресоль в прихожей и хранить несезонную одежду и прочие вещи, которые не используются ежедневно (в помощь — вакуумные пакеты).

Вдумчиво выбирайте этаж

Если есть выбор между нижними и верхними этажами, отдайте предпочтение нижним — избавите себя от необходимости пользоваться лифтом (велика вероятность, что либо он будет работать неисправно на первых порах, либо подолгу застревать на этажах, где делается ремонт, либо собирать толпы в часы пик). Правда, квартиры на верхних этажах часто могут похвастаться хорошим видом, но они будут опять-таки дороже.

Торг здесь уместен

Если вы покупаете на вторичном рынке, торгуйтесь. Малогабаритное жилье, хотя и пользуется спросом, все же не самый простой объект для продажи — не исключено, что хозяину давно нужны деньги для покупки чего-то более комфортного, а сроки поджимают. В зависимости от ситуации скидка может достигать 5–10%.

Проверяйте и перепроверяйте документы

И самое важное: при покупке малагабаритных вариантов на вторичном рынке перепроверяйте документы по несколько раз (а лучше — наймите специалиста). «Важно убедиться, что вы покупаете вариант с отдельным кадастровым номером и что перед вами не доля и не коммуналка! Плохого в таких объектах нет, но это совершенно отдельный тип недвижимости, к которому нужно подходить, будучи готовым к ряду дополнительных условий», — предостерегает Ирина Горбунова.

Сохранится ли популярность маленьких квартир?

«Хочется надеяться, что здравый смысл все же победит и в нашей стране не станут нормой места для жизни общей площадью меньше номера в отеле», — считает Роман Родионцев.

Но Андрей Колочинский настроен более скептически. По его словам, в Москве, как и в других мегаполисах с высокой деловой активностью и высокими ценами на недвижимость, спрос на доступные малогабаритные квартиры сохранится вне зависимости от экономической ситуации. И вот почему, по его словам, такой формат будет развиваться и дальше.

«Нельзя сказать, что это однозначно плохо. Строить малогабаритное жилье целесообразно, если оно предназначено для молодежи или для сдачи в аренду. Но в нашей стране, напротив, население стареет, а рынок арендного жилья при этом развит слабо. Тем не менее объем предложения малогабаритного жилья постоянно растет: сейчас на долю студий и однокомнатных квартир приходится 54% общего предложения в новостройках Москвы».

По мнению эксперта, следует разработать четкую систему планирования жилищного строительства, которая будет учитывать структуру общества и число приезжающих. Это позволит спрогнозировать необходимые объемы жилья разных форматов.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
26 сентября 2022
редакцияeditorial@cian.ru