Иван и Анна после рождения ребенка решили переехать за город: они перешли на удаленку, а сыну нужен свежий воздух. У семьи есть накопления, но целиком на стройку их не хватает. Есть ли у них шансы подобрать устраивающий их ипотечный кредит и построить загородный дом?
Еще 5 лет назад ипотеки для «загородки» практически не было, но пандемия дала толчок к появлению программ, ориентированных на строительство или покупку дома. В том числе, на загородное жилье «расширили» ипотеку с господдержкой.
Сейчас, когда среднерыночная ставка достигла 17%, активность в загородном сегменте, в основном, поддерживают субсидируемые госпрограммы. Какие условия они предлагают для ИЖС — читайте ниже.
По правилам, установленным правительством России в декабре 2023 года, воспользоваться любой льготной ипотечной программой можно только один раз в жизни. Причем неважно, были вы заемщиком или созаемщиком по кредиту.
Новое правило распространяется только на кредиты, полученные после вступления в силу постановления правительства № 2166 от 15.12.2023. Ранее оформленная ипотека не учитывается.
1. Льготная ипотека под 8%
По этой программе можно купить квартиру в строящемся или уже сданном доме, земельный участок или частный дом. Продавец — только юрлицо. Также ипотекой можно оплатить строительство индивидуального жилого дома самостоятельно или подрядчиком.
Условия кредитования:
- Ставка: до 8% годовых.
- Первоначальный взнос: от 30%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей во всех регионах.
- Ипотеку можно выплачивать в течение 30 лет.
- Срок действия программы: до 1 июля 2024 года.
Взять дополнительные деньги сверх лимита на рыночных условиях по этой программе больше нельзя. Ранее условия льготной ипотеки допускали оформление кредита на 30 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и на 15 млн рублей в остальных регионах, при этом заем свыше льготного лимита нужно было обслуживать по рыночной ставке.
Однако в конце 2023 года правительство лишило заемщиков такой возможности. Комбинированная ипотека теперь доступна только по семейной и айтишной программам.
Некоторые банки снижают ставки по программе на 0,5–1,7 п. п., но, как правило, это сопровождается ужесточением условий. Например, Совкомбанк предлагает льготную ипотеку под 6,34%, но первоначальный взнос при этом повышается до 50%.
Срок действия программы льготной ипотеки под 8% истекает 1 июля 2024 года, так что времени на ее оформление осталось мало. При этом некоторые банки уже прекратили выдачу таких кредитов из-за исчерпания лимитов господдержки. Однако у большинства кредитных организаций деньги на это пока еще есть.
2. Семейная ипотека
«Семейная ипотека» — это программа жилищного кредитования для российских семей с детьми, которые могут взять в ее рамках заем по сниженной ставке. Разницу между рыночной и льготной ставками кредиторам компенсирует государство.
С 2021 года семейную ипотеку распространили на индивидуальное жилищное строительство, то есть льготный кредит можно взять на постройку дома или на покупку участка с дальнейшим строительством.
Оформить льготный кредит могут:
- Семьи, в которых есть двое и более детей младше 18 лет.
- Семьи с одним ребенком, который родился (был усыновлен) с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023-го (учитывайте, что пока кредит не могут взять семьи, где первый ребенок появился в 2024 году).
- Семьи с ребенком-инвалидом любого возраста. Если ребенку, родившемуся до 31 декабря 2023 года, установлена инвалидность, кредит можно оформить до 31 декабря 2027-го включительно.
Семейная ипотека предусматривает исключения из правила «один льготный кредит в одни руки», чтобы увеличившиеся семьи могли расширить жилплощадь.
Повторно воспользоваться программой можно при совпадении следующих условий:
- в семье родился еще один ребенок;
- покупается квартира (строится/покупается дом) большей площади;
- предыдущий кредит закрыт.
По данным оператора программы АО «Дом.РФ», в 2023 году на долю семейной ипотеки пришлось более 47% объема и суммы кредитов среди всех льготных федеральных программ.
Условия кредитования:
- Ставка: до 6%. Для жителей Дальневосточного федерального округа (ДФО) — до 5% (при рождении ребенка с 1 января 2019 года).
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, до 6 млн рублей для остальных регионов.
- Заемщик – гражданин РФ, дети тоже должны быть гражданами России.
- Срок действия: до 2030 года.
Условия программы скоро могут ужесточить.
Если заемщику нужна бо́льшая сумма, он может взять кредит на 30 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и на 15 млн рублей в остальных регионах. Но заем свыше льготного лимита будет обслуживаться либо по рыночной ставке, либо по условиям региональных ипотечных программ.
За городом по семейной ипотеке можно купить:
- Квартиру в таунхаусе у застройщика в готовом или строящемся доме.
- Строящийся частный дом по договору участия в долевом строительстве.
- Готовый дом (с земельным участком) от застройщика по договору купли-продажи.
- Вторичное жилье (квартиру или дом, в том числе у физлица), если семья живет на территории сельских населенных пунктов в ДФО.
- Вторичное жилье в регионах, где, по данным ЕИСЖС, нет строящихся многоквартирных домов. Но только если в семье есть ребенок-инвалид.
- Также деньги можно направить на строительство частного дома.
Еще с помощью семейной программы можно рефинансировать другую ипотеку на таунхаус или дом с земельным участком у первого собственника (юрлица, ИП или инвестфонда). Условие не действует для заемщиков, имеющих двух или более детей, которые рождены до 1 января 2018 года и не достигли совершеннолетия.
3. Дальневосточная ипотека
Дальневосточная ипотека — это льготная госпрограмма, которая предлагает кредитную ставку до 2% для покупки жилья на первичном и вторичном рынках в ДФО. Те, кому повезло с «географией», могут получить заем для покупки или строительства (в том числе своими силами) частного дома на сельской территории округа. Кроме того, используя программу, можно купить земельный участок для ИЖС.
Источник: Википедия
Условия кредитования:
- Ставка: до 2%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей, но она может быть увеличена до 9 млн рублей, если заемщик собирается купить или построить жилье площадью более 60 кв. м (не распространяется на вторичный рынок).
- Ипотеку можно выплачивать в течение 20 лет.
- Кредит выдается на покупку новостройки, таунхауса, вторичного жилья в моногородах, а также на покупку или строительство жилого дома.
- Программа действует до 31 декабря 2030 года.
4. Арктическая ипотека
Арктическая ипотека — самая молодая из госпрограмм, заработавшая в конце 2023 года. Фактически это расширение программы «Дальневосточная ипотека» на самые северные регионы страны. Приобрести жилье под 2% годовых по ней можно в сухопутной части арктической зоны России, охватывающей девять регионов.
Скриншот: arctic-council-russia.ru
Условия кредитования:
- Ставка: до 2%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей, но она может быть увеличена до 9 млн рублей, если заемщик собирается купить или построить жилье площадью более 60 кв. м (не распространяется на вторичный рынок).
- Ипотеку можно выплачивать в течение 20 лет.
- Цена квадратного метра объекта не должна быть выше среднерыночного показателя в регионе, который установлен Минстроем на дату оформления кредита. Переоценку ведомство производит раз в полгода.
- Программа действует до 31 декабря 2030 года.
Территориальных ограничений, в отличие от дальневосточной программы, в арктической ипотеке нет. То есть в регионах, где она действует, купить участок и построить дом можно и на селе, и в городе.
- Арктическую ипотеку можно направить на:
- покупку квартиры в таунхаусе — на этапе строительства или готового объекта у застройщика;
- приобретение вторичного жилья — квартиры или дома — на территориях сельских поселений и моногородов.
- строительство частного жилого дома — как с помощью подрядчика, так и самостоятельно (без территориальных ограничений).
- Ставка: от 0,1 (на приграничных территориях) до 3%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать материнский капитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей для всех регионов. Супруги могут взять два отдельных кредита на один объект, увеличив таким образом сумму до 12 млн рублей, но тогда вырастет первоначальный взнос.
- Ипотеку можно выплачивать в течение 25 лет.
- Кредит выдается на покупку или строительство жилого дома, приобретение земельного участка. На возведение дома любым способом дается два года со дня выдачи кредита.
- Срок действия программы не ограничен.
- Купить таунхаус и индивидуальный жилой дом в малоэтажном жилом комплексе от застройщика, в том числе с земельными участками.
- Приобрести земельный участок с дальнейшим строительством дома по договору подряда.
- Оплатить индивидуальное строительство по договору (нескольким договорам) подряда.
- Ставка: до 5%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 18 млн рублей (до 9 млн в регионах с населением менее 1 млн человек).
- Максимальный срок кредита не установлен, обычно банки одобряют ипотеку на период до 30 лет (зависит от возраста заемщика).
- Договор на покупку жилой недвижимости должен быть заключен до 31 декабря 2024 года.
- В Москве — 150 тыс. рублей.
- В других миллионниках — 120 тыс. рублей.
- В остальных городах — 70 тыс. рублей.
На данный момент арктическую ипотеку выдает 24 банка — например, Сбербанк, ВТБ, Азиатско-Тихоокеанский Банк. Ставку кредиторы держат в районе базовых 2%, предоставляя незначительные (0,1–0,3% п. п.) скидки, например при электронной регистрации сделки.
5. Сельская ипотека
В рамках сельской ипотеки можно купить жилой дом (с земельным участком), жилье в многоквартирном доме (в том числе таунхаусе) высотой не более пяти этажей, а также самостоятельно построить дом на купленной земле с использованием готового домокомплекта. Нужно учитывать, что шанс воспользоваться программой есть только у жителей сельских территорий.
Условия кредитования:
Программа не действует в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Списки территорий, подходящих под сельскую ипотеку, утверждаются на местном уровне в каждом субъекте РФ.
Но в этой истории есть один большой нюанс: кредиты по программе «Сельская ипотека» получить не так просто. Деньги поступают в банки отдельными траншами, сроки их поступления неизвестны. Бывает, что ждать приходится по 3−4 месяца и более. То есть заемщики вполне могут столкнуться с ситуацией, когда сельская ипотека будет присутствовать в «кредитном меню», но по факту выдаваться не будет. Предугадать здесь ничего нельзя.
6. IT-ипотека
Ипотека для айтишников заработала в мае 2022 года. По данным Минцифры, к середине 2024 года этой льготной программой воспользовались почти 65 тыс. человек, оформив кредитов на 580 млрд рублей.
IT-ипотека действует только на первичном рынке жилья.
В рамках программы за городом можно:
Получить кредит может заемщик в возрасте от 18 до 50 лет, работающий в аккредитованной Минцифры компании из сферы информационных технологий (условия программы не устанавливают требования к специальности заемщика, главное — место работы).
Условия кредитования:
Для заемщиков старше 36 лет при выдаче IT-ипотеки действует зарплатный ценз:
Указаны суммы до вычета НДФЛ.
Планируя покупки или строительство дома в ипотеку, учитывайте, что получить заем на эти цели пока сложнее, чем на городскую новостройку. Это не случайно: во-первых, риск того, что дом окажется неликвидным активом при банкротстве заемщика, намного выше, чем для типичного городского жиля. Так что при выдаче кредита на «загородку» банки намного привередливее относятся к состоянию объектов ИЖС и самим заемщикам.
Но несмотря на это в последние годы загородная ипотека активно растет и по объемам кредитования уже практически сравнялась с займами на покупку новостроек. Сейчас ее доля на рынке приблизилась к 30% от общего объема выданных кредитов.
